MTR de Hong Kong – Integração entre PPP ferroviária e desenvolvimento urbano
Estudo de Caso: MTR de Hong Kong – Integração entre PPP ferroviária e desenvolvimento urbano
Um dos casos mais emblemáticos de integração entre PPP ferroviária e valorização urbana é o da MTR Corporation de Hong Kong. O modelo combina a operação ferroviária com o desenvolvimento imobiliário, gerando uma fonte estável de receitas acessórias que reduz a dependência de subsídios públicos e mitiga riscos operacionais (Suzuki et al., 2015).
- Modelo "Rail + Property": A MTR Corporation recebe do governo terrenos públicos ao longo das futuras linhas de metrô, desenvolve empreendimentos residenciais e comerciais sobre e ao redor das estações e obtém receitas com sua venda ou aluguel.
- Receitas não tarifárias: Em 2020, cerca de 40% da receita líquida da MTR veio de suas operações imobiliárias, o que permite manter tarifas baixas com equilíbrio financeiro.
- Planejamento integrado: O sucesso está na articulação entre transporte e planejamento urbano, com adensamento, uso misto e acessibilidade promovidos nas áreas ao redor das estações.
Estudo de Caso: Japão – Tokyu Corporation e JR East
O modelo japonês também apresenta forte integração entre transporte ferroviário e desenvolvimento urbano, especialmente nas regiões metropolitanas de Tóquio e Osaka.
- Tokyu Corporation: Desenvolveu um modelo de urbanização ferroviária privada, onde constrói ferrovias e simultaneamente planeja bairros inteiros com residências, escolas, lojas e escritórios ao longo da linha, garantindo alta taxa de ocupação e receita imobiliária contínua (Cervero, 1998).
- JR East: Após a privatização das ferrovias nacionais (JNR), a East Japan Railway Company adotou estratégia semelhante à da MTR, com diversificação das fontes de renda incluindo shopping centers, hotéis e escritórios em torno das principais estações (Murakami & Cervero, 2010).
Estudo de Caso: Shenzhen – Transit-Oriented Development (TOD)
Na China, Shenzhen se destaca por aplicar extensivamente o modelo de desenvolvimento orientado ao transporte (TOD), com forte relação entre expansão metroviária e valorização urbana (Suzuki et al., 2015).
- Modelo de captura de mais-valia: As autoridades municipais e empresas de metrô locais recebem concessões de uso do solo e capturam o aumento do valor fundiário por meio de joint ventures com incorporadoras ou venda direta de terrenos.
- Integração institucional: O modelo é possível graças à forte coordenação entre governos locais, empresas estatais e políticas nacionais que promovem o uso do transporte público como indutor de crescimento urbano compacto.
- Resultado: Shenzhen tornou-se uma referência internacional em integração entre transporte de alta capacidade, requalificação urbana e sustentabilidade financeira dos sistemas metroviários.
Comparação com os projetos analisados por Dehornoy
Nos projetos estudados por Dehornoy (2012), como os casos europeus e latino-americanos, a integração com políticas urbanas e o uso de receitas acessórias foram ausentes ou subutilizados. O foco estava na infraestrutura em si, e não no desenvolvimento urbano adjacente. Os casos de Hong Kong, Japão e Shenzhen mostram caminhos alternativos e mais sustentáveis para estruturar PPPs ferroviárias com base em valor territorial.
Referências
- Dehornoy, Julien. (2012). *PPPs in the Rail Sector – A Review of 27 Projects*. MPRA Paper No. 38415. Disponível em: https://mpra.ub.uni-muenchen.de/38415/
- Suzuki, Hiroaki; Murakami, Jin; Hong, Yu-Hung; Tamayose, Beth. (2015). *Financing Transit-Oriented Development with Land Values: Adapting Land Value Capture in Developing Countries*. The World Bank. Disponível em: https://openknowledge.worldbank.org/handle/10986/21286
- Cervero, Robert. (1998). *The Transit Metropolis: A Global Inquiry*. Washington, DC: Island Press.
- Murakami, Jin; Cervero, Robert. (2010). *Rail + Property Development: A Model of Sustainable Transit Finance and Urbanism*. Environment and Planning A: Economy and Space, 42(9), 2043–2065. https://doi.org/10.1068/a4256